Проведение предварительной работы
В рамках эмиссионной стратегии обязательным условием повышения инвестиционной привлекательности корпорации-эмитента является комплекс мер, включающий подробное и детальное изучение ее финансового состояния, анализ бухгалтерской отчетности, выработку рекомендаций по оптимизации структуры пассивов.
Это также предполагает проведение экспертизы учредительных документов с целью приведения их в соответствие с требованиями законодательства к акционерным обществам.
Ключевым моментом при отработке концепции развития ликвидного рынка акций является формирование пакетов акций необходимых размеров для выполнения той или иной задачи в процессе вывода ценных бумаг на внутренний и внешний фондовые рынки.
С учетом имеющихся временных и законодательных ограничений комбинированная и согласованная по срокам стратегия формирования рынка акций, как правило, включает в себя основные блоки, представленные на рис. 84.
Рис. 84. Этапы эмиссионной политики корпорации
Каждый блок включает в себя ряд мероприятий, которые обеспечат успешное выполнение реализации эмиссионной стратегии конкретной корпорации с корпоративным участием (рис. 85).
Рис. 85. Структура эмиссионной политики акционерного общества
с корпоративным участием
Управление пакетами акций и отладка рыночной инфраструктуры
Первым этапом процесса управления является консолидация пакета акций, цель которой –сохранение контроля над управлением акционерным обществом и привлечение денежных средств для финансирования проектов. В этой связи возможны следующие варианты:
? затратный (скупка акций);
? требующий незначительных затрат (коммандитное товарищество).
В дальнейшем корпорация осуществляет операции на вторичном рынке в рамках согласованной политики с целью воздействия на курсовую стоимость акций, обращающихся на вторичном рынке, для максимизации прибыли от операций с собственными ценными бумагами (купля/продажа) и создания благоприятных условий размещения дополнительных пакетов акций.
Купля/продажа ценных бумаг на биржевом и внебиржевом рынках в целях его стабилизации и регулирования включает, в том числе, и консолидацию крупных пакетов акций для их последующего размещения среди инвесторов.
Возможной альтернативой продажи акций является предоставление акций в залог с получением кредита для последующего эффективного управления денежными ресурсами, а также поручение брокерским конторам осуществлять сделки с ценными бумагами предприятия на вторичном рынке в качестве уполномоченного дилера. В этом случае требуются следующие услуги:
1. Вхождение в листинг Российской Торговой Системы.
2. Осуществление операций купли-продажи акций предприятия.
3. Проведение согласованной политики по регулированию курсовой стоимости акций.
4. Содействие в консолидации крупных пакетов для последующей его продажи российским и иностранным инвесторам.
Введение акций в листинг Российской Торговой Системы (РТС)
Введение акций общества в листинг РТС делает их более известными на российском фондовом рынке, так как листинг РТС включает в себя всех эмитентов с развитым рынком акций. Обеспечение начала торгов в РТС с участием держателей акций
Начало торгов в РТС в рамках второго этапа помимо создания ликвидного рынка акций решит задачу повышения котировок в преддверии размещения пятипроцентного пакета (из госдоли или скупленного у населения за собственные средства). В ходе этого этапа инвестиционная компания может выкупить пакеты крупных держателей акций по заключенным ранее договорам-поручениям, когда рыночная цена достигнет предела, определенного поручителями в указанных договорах.
После укрепления позиций общества на российском фондовом рынке, как правило, проводится информационная поддержка и создание условий для выпуска АДР. В настоящее время одним из основных требований рынка к корпорациям-эмитентам является информационная открытость и доступность.
В частности, необходимы ежеквартальные публикации в специализированных изданиях финансовой отчетности и производственных показателей, новостей общества. Упоминания о производственной и инвестиционной деятельности должны регулярно печататься в ведущих центральных периодических изданиях. При этом появляется необходимость создавать требуемый имидж акционерного общества для инвесторов, а также корректировать неблагоприятную конъюнктуру, что приносит средние долгосрочные выгоды эмитенту и акционерам в виде повышения курсовой стоимости данных ценных бумаг.
Воздействие на общественное мнение об акционерном обществе может быть эффективным только при регулярном взаимодействии со СМИ. В этой связи необходимо разработать примерный план мероприятий, например, включающий:
Проведение пресс-конференций 2 раза в год
Проведение брифингов по текущим вопросам 1 раз в квартал
Выпуск и распространение пресс-релизов 1 раза в месяц
Выступление на радио и телевидении 6 раз в год
Выпуск и распространение информационного бюллетеня 1 раз в квартал
Интервью представителей высшего руководства корпорации не реже 3 раз в год
Информационное обеспечение инвесторов и проведение маркетинговых мероприятий проводится с целью максимального информирования потенциальных инвесторов о ближайших планах общества, его инвестиционных программах.
Программа информационного обеспечения инвесторов и маркетинговые мероприятия включают:
? проведение специальных мероприятий – презентаций среди институциональных инвесторов в России и за рубежом;
? взаимодействие со средствами массовой информации на регулярной основе.
Проведение специальных мероприятий – презентаций, приуроченных либо к определенным событиям (размещение нового выпуска акций), либо к маркетинговой политике общества в целом, является исключительно важным и действенным инструментом повышения привлекательности пакетов акций в глазах потенциальных инвесторов.
Для инвесторов также необходима подготовка информационного (аналитического) обзора, соответствующего международным стандартам с целью широкого распространения среди операторов фондового рынка, заинтересованных российских и зарубежных финансовых и инвестиционных институтов.
Информационный обзор должен включать:
? общую информацию об акционерном обществе (история, месторасположение и т. д.);
? характеристику производственной деятельности и производственного потенциала (в том числе сравнение с конкурентами);
? структуру управления (в том числе информацию о высшем руководстве);
? структуру акционерного капитала;
? финансовую отчетность и анализ финансового положения;
? стратегию развития общества;
? стратегию привлечения капитала (новые эмиссии, облигационные займы и т. д.);
? финансовый прогноз.
Для обеспечения инвесторов необходимой финансовой информацией в соответствии с международными стандартами проводится Финансовый аудит и приведение финансовой отчетности в соответствие с международными стандартами.
Вывод акций на международные рынки
После проведения необходимой информационной подготовки общество может переходить к продвижению акций на зарубежные рынки. Наиболее распространенными и приемлемыми в настоящее время являются Американские Депозитарные Расписки (АДР).
АДР появились как основной способ, с помощью которого неамериканские эмитенты могут получить доступ на американский рынок акций. Зарубежная компания, стремящаяся получить листинг на биржах США, должна осуществить это через процесс листинга АДР.
Одним из основных этапов создания ликвидного рынка акций является размещение 5-10% пакета акций среди зарубежных институциональных инвесторов. Продажа акций создаст первоначальный рынок ценных бумаг за рубежом, на несколько порядков повысит доверие к акциям эмитента и позволит значительно повысить котировки на внутреннем рынке.
Размещение по правилу 144А позволяет размещать АДР среди институциональных инвесторов, при этом отсутствует необходимость регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, а также появляется возможность реализовывать АДР неамериканским инвесторам по правилу S.
Данная форма размещения предполагает подготовку Информационного меморандума международной компанией-андеррайтером, которая непосредственно осуществляет размещение и ряд подготовительных мероприятий.
Само размещение осуществляется путем тщательно подготовленной кампании "Road-Show" (презентация) с участием представителей государственных ведомств РФ и руководства общества, по завершении которой проводятся торги с высокой продажной ценой акций.
В целях финансирования своего развития и формирования устойчивого зарубежного рынка сбыта ряд крупных российских эмитентов привлекает стратегических инвесторов путем продажи определенных пакетов своих акций. Выбор стратегического инвестора должен осуществляться не ранее появления устойчивого спроса на акции эмитента, то есть тогда, когда возникает возможность выбора инвестора на условиях партнерства, более выгодных для эмитента и государства.
12.3. УПРАВЛЕНИЕ КОРПОРАТИВНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом
Каждый из элементов корпоративной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи корпоративное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления (здания корпоративных административных учреждений), обучения (здания корпоративных общеобразовательных учреждений) и другие.
Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения системы управления корпоративной недвижимостью. По нашему мнению, система управления корпоративной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:
? знаниях о составе объектов корпоративной собственности;
? определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;
? создании единого банка данных обо всех объектах недвижимости;
? применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;
? полноценной защите имущественных прав города и государства;
? достижении максимальной доходности объектов недвижимости.
Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости. На наш взгляд, цикл управления корпоративным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 86).
На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими корпоративными органами.
Рис. 86. Цикл управления корпоративным
недвижимым имуществом
Инвентаризация и учет недвижимого имущества
На первом этапе цикла управления корпоративным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.
Учет и инвентаризация – мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.
Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых – внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 87).
Рис. 87. Технологическая схема проведения инвентаризации
Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.
Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в ККН:
? корпоративный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ККН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;
? корпоративная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ККН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;
? корпоративная регистрация оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ККН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
? корпоративный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ККН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.
Связь между сведениями, содержащимися в ККН, Едином корпоративном реестре прав (ЕКРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его корпоративного учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:
1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность следующих дел:
? дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;
? кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;
? экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.
2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:
ККН – совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;
ККН – обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.
Кадастровый учет – это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.
2.1. Технический учет – описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).
2.2. Кадастровый учет – определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).
3. Корпоративный земельный кадастр (КЗК) как функционально самостоятельная компонента корпоративного кадастра недвижимости.
3.1. Структура и организация КЗК:
? КЗК – охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о территориальных зонах, образованных корпоративными органами власти;
? земельные кадастры субъектов РФ – охватывают территорию субъекта РФ и содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся корпоративной собственностью, а также о находящихся на этой территории территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и субъекта РФ.
3.2. Принципы создания КЗК:
? единство правил создания КЗК;
? доступность информации КЗК на любом этапе его создания;
? одновременное вовлечение в процесс создания КЗК всех регионов России;
? постоянный контроль за актуальностью сведений КЗК;
? разделение приоритетов для земель различного подчинения;
? обеспечение приоритета низовых органов и др.
После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.
Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
? с точки зрения сравнимых продаж;
? на основе затрат;
? с точки зрения капитализации дохода.
В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
? метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
? методы соотнесения (переноса) и экстракции;
? метод капитализации земельной ренты (метод развития);
? метод капитализации дохода.
Метод оценки по сравнимым продажам
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.
Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:
? финансовые условия (условия финансирования сделки);
? условия продажи;
? рыночные условия (время сделки);
? местоположение объекта;
? физические характеристики;
? показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:
,
где
ЦСП – цена по сравнимым продажам;
ЦБ – цена базовая;
ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный);
N – количество элементов сравнения.
Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.
Методы соотнесения и экстракции
Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.
Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.
Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.
Метод капитализации земельной ренты (метод развития)
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.
Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:
,
где
ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты;
Д – доход;
НК – норма капитализации.
,
где
Ф – фактор капитализации.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.
После установления величины потоков доходов и расходов, они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.
После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.
Метод капитализации дохода
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:
? прогнозирование будущих доходов;
? капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 24.
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Таблица 24
Финансовые потоки по объекту недвижимости
Потенциальный валовый доход
Плановая аренда ХХХХ
Скользящий доход ХХХХ
Рыночная аренда ХХХХ
Прочие доходы ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход ХХХХХ
Недогрузка и потери при сборе арендной платы -ХХХХ
Действительный валовый доход ХХХХХ
Операционные расходы
Постоянные -ХХХХ
Переменные -ХХХХ
Расходы на замещение -ХХХХ
Итого операционные расходы -ХХХХ
Чистый операционный доход ХХХХХ
Обслуживание долга -ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов ХХХХХ
Потенциальный валовый доход включает следующие составляющие:
1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).
2. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
? постоянные расходы;
? переменные расходы;
? расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
? расходы на управление;
? расходы по заключению договоров аренды;
? заработная плата обслуживающему персоналу;
? коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;
? расходы на уборку;
? расходы на эксплуатацию и ремонт;
? расходы на содержание территории и автостоянки;
? расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
? кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
? санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
? механическое оборудование;
? пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
? расходы, связанные с бизнесом;
? бухгалтерская амортизация;
? подоходные налоги владельца;
? капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
? метод прямой капитализации;
? метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
.
При использовании метода прямой капитализации применяется так называемая техника остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
? методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
? методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:
,
где
Ct – денежный поток периода t;
it – норма дисконтирования периода t.
Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
? метод кумулятивного построения;
? метод сравнения альтернативных инвестиций;
? метод сравнения продаж;
? метод мониторинга рыночных данных.
Оценка эффективности использования объектов недвижимости
Под эффективностью использования корпоративных объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам государства как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.
Как правило, выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:
1. Земельный.
2. Градостроительный.
3. Природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.
В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:
.
Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:
,
где
ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости;
Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;
Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.
Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.
Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.
Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.
На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости в интересах корпорации. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования корпоративных объектов недвижимого имущества.
Планирование вариантов использования недвижимости
Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:
? продажа;
? сдача в аренду;
? передача в управление;
? передача в залог;
? внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.
Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.
Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.
Реализация запланированных мероприятий
Алгоритм реализации мероприятий
Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:
? предпродажная подготовка;
? проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;
? заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;
? передача прав на объект победителю конкурса.
Проведение открытого конкурса
Решение о проведении конкурса принимается органом исполнительной власти, либо им же совместно с органом законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура предусмотрена законодательством (далее – Орган).
Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию, наделенную специальными функциями (рис. 88), в состав которой включаются представители органов государственной власти и/или корпораций, ведающих вопросами архитектуры и градостроительства, управления жилищным фондом, корпоративным имуществом, финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.
Рис. 88. Функции Комиссии по проведению конкурса
Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные группы, сторонних специалистов и специализированные организации.
Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:
? титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации состоянии;
? объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных работ;
? сроки выполнения проекта;
? планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность при выполнении инвестиционного проекта.
Комиссия организует конкурс в следующем порядке:
? определяет условия конкурса;
? организует публикацию информации о проведении конкурса;
? принимает заявки на участие в конкурсе;
? организует ознакомление участников с объектом;
? осуществляет процедуру конкурса;
? обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;
? определяет победителя;
? организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.
Информационное сообщение о проведении конкурса должно содержать следующие сведения:
? местонахождение и технико-экономические характеристики объекта;
? порядок ознакомления с объектом;
? условия участия в конкурсе и критерии выявления победителя;
? окончательный срок приема заявок и других документов на участие в конкурсе;
? сумма задатка и расчетный счет Комитета, на который он должен быть перечислен;
? дата, место и время вскрытия предложений;
? срок подписания победителем итогового протокола и других документов.
Очевидно, что дальнейшее использование корпоративного недвижимого имущества должно контролироваться корпоративными органами, поэтому, на наш взгляд, необходимо описать процедуры контроля использования корпоративной недвижимости.
Контроль использования корпоративного недвижимого имущества
Процедура контроля использования корпоративного недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 89).
Рис. 89. Структура и порядок контроля использования
корпоративных объектов недвижимости
Основные функциональные задачи мониторинга:
? систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных корпоративного кадастра объектов недвижимого имущества;
? изучение и оценка текущих процессов;
? использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;
? информационное обеспечение кадастровой оценки объектов.
Для получения необходимой информации при осуществлении мониторинга основными методами представляются:
? дистанционное зондирование, при котором изучается внешнее окружение объекта недвижимости;
? непосредственные наземные специальные наблюдения;
? современный и ретроспективный анализ данных, получаемых в результате инвентаризации объектов, проверок, обследований, контрольно-ревизионной работы.
Таким образом, цикл управления корпоративным недвижимым имуществом завершается принятием решения о продолжении конкретного использования объекта, причем решение может быть одним из следующих:
? расторжение договора на использование объекта недвижимого имущества ввиду незаконности или неэффективности использования;
? пересмотр условий договора;
? продолжение работы на тех же условиях.
Как показал проведенный анализ, цикл управления корпоративной собственностью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций корпорации по получению доходов. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов корпоративной собственности позволит, на наш взгляд, повысить эффективность использования корпоративной собственности.
12.4. УПРАВЛЕНИЕ НЕМАТЕРИАЛЬНЫМИ АКТИВАМИ КОРПОРАЦИЙ
Нематериальные объекты корпоративной собственности
Специфика нематериальных объектов корпоративной собственности выделяет права на них в особый класс – класс исключительных прав. Специфика прав влечет особенности охраны, определения срока жизни объекта, правил учета и хозяйственного оборота нематериальных объектов собственности.
Виды нематериальных объектов корпоративной собственности
Нематериальные объекты корпоративной собственности – это:
? продукты творческого труда сотрудников корпорации;
? информация (в том числе конфиденциальная);
? приобретенные права на какую-либо деятельность.
Существенно, что не каждая корпорация имеет одинаковые возможности по использованию продуктов (например, изобретений), информации (например, технологии), предоставлению определенных услуг (например, консалтинговых). Та корпорация, которая в ходе конкурентной борьбы на рынке эту возможность приобрела – сама создав произведение, либо купив патент – является владельцем (либо "правообладателем") нематериальных объектов корпоративной собственности (НОКС). В связи с тем, что такие объекты разнообразны по составу, нам представляется целесообразным ввести некоторую классификацию этих объектов.
К объектам интеллектуальной собственности корпорации (ОИСК) относятся материализовавшиеся, либо нашедшие объективную форму выражения результаты интеллектуальных усилий сотрудников корпорации (достижений). Гражданское законодательство признает за юридическим лицом исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и информацию, составляющую его коммерческую тайну. Принято различать три типа ОИСК (рис. 90).
Рис. 90. Состав объектов интеллектуальной собственности корпорации
К "ноу-хау" относятся объекты, информация о которых составляет коммерческую тайну. Механизмы возникновения исключительных прав, способы их фиксации и охраны для этих объектов различны.
Объекты промышленной собственности
Патентное законодательство указывает следующие пять объектов промышленной собственности: изобретение, полезная модель, промышленный образец, товарный знак, фирменное наименование. Принципиальным отличием объектов промышленной собственности от ОИСК других типов является то, что охране подлежит заключенная в них идея, вне зависимости от формы, в которой она воплотилась. Охранный документ (патент) выдается автору государственным органом и фиксирую приоритет – дату, когда автор в установленной форме сообщил Патентному ведомству о своей идее.
Патентный закон относит к изобретениям устройство, способ, вещество, штамм микроорганизма, культуры клеток растений и животных, также применение известного устройства, способа, вещества, штамма по новому назначению. Любое решение задачи, заявляемое в качестве изобретения, должно подпадать под один из перечисленных объектов.
Под "устройством" понимается система расположенных в пространстве элементов, определенным образом взаимодействующих друг с другом.
"Способ" – это совокупность приемов, выполняемых в определен ной последовательности или с соблюдением определенных правил.
Способы как процессы выполнения действий над материальным объектами обычно подразделяются на:
? способы, направленные на изготовление продуктов (изделий, веществ и т. д.);
? способы, направленные на изменение состояния предметов материального мира без получения конкретных продуктов (транспортировка, обработка, регулирование и т д.);
? способы, в результате которых определяется состояние предмета материального мира (контроль, измерения, диагностика и т. д.).
"Вещество" представляет собой искусственно созданное материальное образование, являющееся совокупностью взаимосвязанных элементов.
Наряду с объектами изобретений в Патентном законе содержится перечень творческих результатов, которые не признаются патентоспособными изобретениями. К ним относятся:
? научные теории и математические методы;
? методы организации и управления хозяйством;
? условные обозначения, расписания, правила;
? методы выполнения хозяйственных операций;
? алгоритмы и программы для вычислительных машин;
? проекты и схемы планировки сооружений, зданий, территорий;
? решения, касающиеся только внешнего вида изделий, направленные на удовлетворение эстетических потребностей;
? топологии интегральных микросхем;
? сорта растений и породы животных;
? решения, противоречащие общественным интересам, принципам гуманности и морали.
Это не означает, что подобные объекты вообще исключаются из сферы правовой охраны. Напротив, большинство из них, при соответствии их установленным в других законах критериям, охраняется правом, однако не в качестве изобретений, а как иные объекты интеллектуальной собственности.
Объекты авторского права
К объектам интеллектуальной собственности, охраняемым авторским правом – законом об авторских и смежных правах и законом о правовой охране программ для ЭВМ и баз данных – относятся произведения литературы, науки, искусства, отчеты по НИР, проектная, технологическая и конструкторская документация, базы данных и программы для ЭВМ, а также другие произведения, являющиеся результатом творческой деятельности, независимо от назначения и достоинства произведения, а также от способа его выражения.
Авторское право распространяется на произведения, существующие в какой-либо объективной форме: письменной; устной (публичное исполнение); звуко- или видеозаписи; изображения; объемно-пространственной, а также в других формах. Данное требование закона принципиально важно.
С этой точки зрения "мысль изреченная", т. е. нашедшая объективную форму выражения – объект авторского права, а "мысль мелькнувшая" – нет.
Авторское право различает произведения не по содержанию, а по форме. При этом предполагается, что форма уникальна, что, например, сколько-нибудь сложный алгоритм независимо работающие программисты неизбежно воплотят в различные программные тексты. По этой же причине авторское право, в отличие от патентного, не знает понятия приоритета.
Законодательство об авторском праве также ограничивает круг своих объектов, не распространяясь на идеи, методы, процессы, системы, способы, концепции, принципы, открытия, факты.
"Ноу-хау"
Гражданский кодекс РФ определяет понятие коммерческой тайны как:
? информацию, коммерческая ценность которой есть следствие неизвестности ее третьим лицам;
? когда к этой информации нет свободного доступа на законном основании;
? если владельцем принимаются меры к охране конфиденциальности.
К ОИСК, составляющим коммерческую тайну, относят "ноу-хау" ("секреты производства" корпорации), к ним могут относиться технологические приемы, методы и алгоритмы управления, схемы коммерческих сделок и т. д. Пребывание ОИСК в статусе "ноу-хау" обеспечивает "знающему секрет" имущественные права. Нарушение любого из перечисленных условий лишает ОИСК статуса "ноу-хау".
Создав режим конфиденциальности, корпорация может охранять как "ноу-хау" многие из тех объектов, которым отказывают в защите патентное и авторское законодательство. В частности, руководство корпорации своим распоряжением может относить ту или иную информацию к коммерческой тайне. Существует, тем не менее, утвержденный Правительством России перечень сведений о деятельности корпорации, доступ к которым не может быть ограничен для представителей органов государственной власти. Также законом о рынке ценных бумаг определяется состав информации, подлежащей раскрытию в случае выпуска эмиссионных и других ценных бумаг корпорации.
Синтетические ОИС
Происходящие в корпорации инновационные процессы – создание новой техники, систем коммуникации, новых информационных технологий в управлении и подготовке сотрудников – приводят к созданию сложных, синтетических ОИСК, не подпадающих в чистом виде под приведенную выше классификацию.
Когда идет речь о продаже технологии, краже программных продуктов, оценке деловой репутации, то имеется в виду, что все эти объекты несут в себе свойства и особенности ОИСК различных типов. Рассмотрим наиболее значимые из них.
Программные продукты
Прикладные программные продукты представлены сейчас огромной номенклатурой, создававшейся в течение десятилетий и поддерживающей технологические процессы во всех отраслях производства и обслуживания. Прикладные программные продукты, или пакеты прикладных программ (ППП), представляют собой инструменты для решения определенного набора задач. Это могут быть системы управления базами данных (СУБД), система автоматизированного проектирования (САПР), "бухгалтерия", или автоматизированное рабочее место.
Для автора (правообладателя) ППП представляет собой комплекс исходных текстов программ – средство для генерирования исполняемых модулей. Аналогом, с точки зрения авторского права, может служить подписанная автором рукопись.
Для конечного пользователя ППП выступает в виде исполняемого модуля, приобретенного у автора или у дилера на определенных условиях. Аналогом является приобретенный экземпляр книги.
При создании ППП этапу собственно программирования – написания текстов программ на выбранном языке и при помощи стандартных программных средств – предшествуют этапы технологической постановки задачи, алгоритмизации прикладной задачи, выбора конфигурации системы и т. п. Существенно, что эти работы выполняются специалистами прикладных областей, не программистами.
Следовательно, в таком объекте интеллектуальной собственности, как ППП, аккумулируются результаты творческих усилий не только программистов, но и технологов, специалистов – системотехников и т. п. Технологические и алгоритмические решения, полученные на этих этапах, имеют самостоятельную ценность. Они могут быть с разной эффективностью реализованы различными программными средствами. Каждая из подобных реализации будет самостоятельным произведением, охраняемым авторским правом.
Однако технологические, алгоритмические, системотехнические решения, являясь ОИС, не подпадают, как мы видим, под действие ни патентного, ни авторского законодательства. Технологические и алгоритмические решения, структурные схемы и конфигурации могут быть отнесены к "ноу-хау" – новым техническим решениям.
Итак, при создании ППП возникают ОИС двух типов: алгоритмы как "ноу-хау" и исходные тексты программ как авторские произведения.
В последнее время при создании обучающих программ и тренажеров все чаще используется мультимедийная технология. Мультимедийные произведения представляют собой еще более сложный объект. С одной стороны, это – программный продукт, с другой – аудиовизуальное произведение (АВП), новый для авторского права объект. Как ПП, оно имеет автором программиста; как АВП – еще и сценариста, автора звукового сопровождения и продюсера. Имеют свои| права также авторы заключенного в произведении "ноу-хау".
Конструкторская документация
Конструкторская документация (КД), которая возникает в результате научных исследований и опытно-конструкторских работ (НИОКР), является одним из основных результатов деятельности корпоративных инновационных центров. КД на сколько-нибудь сложное изделие представляет собой синтетический ОИСК, объединяющий в себе все упоминавшиеся виды подобных объектов. Так, в КД может быть воплощена техническая идея, защищенная патентом на изобретение или свидетельством на полезную модель; художественно-конструкторское решение, защищенное патентом на промышленный образец. Наконец, для работы изделия необходимо программное обеспечение входящих в его состав средств вычислительной техники.
По форме КД, определяемая ГОСТом как совокупность текстовых и графических документов, которые в отдельности или в совокупности определяют состав и устройство изделия и содержат необходимые данные для его разработки или изготовления, контроля, приемки, эксплуатации и ремонта, представляет собой объект авторского права.
КД, выполненная с применением средств САПР и существующая в виде выходных файлов САПР может рассматриваться как база данных и быть в качестве таковой зарегистрирована в Российском агентстве по правовой охране программ для ЭВМ и баз данных.
Аудиовизуальные произведения
Аудиовизуальное произведение (АВП) – это произведение, состоящее из зафиксированной серии связанных между собой кадров, предназначенное для зрительного и слухового восприятия с помощью соответствующих технических устройств. Под это определение подходят огромные рынки кино- и телепродукции, мультимедийных произведений, компьютерных игр и обучающий программ.
АВП – синтетические произведения, они создаются путем включения в них большого числа других произведений, целиком или в виде фрагментов. Некоторые из произведений, входящих АВП как составная часть могут существовать независимо от АВП. Другие создаются лишь в процессе работы над АВП, причем некоторые из них вообще существуют лишь в неразрывной связи с АВП.
Вполне подпадает под определение АВП и лекция: как произведение она развивается по определенному плану (сценарию), согласно которому одни ее фрагменты сменяют другие; среди выразительных средств лекции присутствуют произносимый лектором текст, демонстрируемые графические материалы, анимированные изображения, создаваемые нужные моменты физические и иные эффекты.
Кроме произведений, воспринимаемых в ходе исполнения АВП аудиторией, присутствует целый ряд других произведений, лишь обеспечивающих для аудитории процесс восприятия, но скрытых от нее. Это, если говорить о лекции, ее сценарий (план); программа для ЭВМ, управляющие демонстрацией изображений или генерирующие их; алгоритмы функционирования демонстрационных установок и т. д.
Информационные ресурсы
Закон РФ "Об информации, информатизации и защите информации" (1995 г.) определил информационные ресурсы как собственность владельца и допустил коммерческую деятельность с нею. Однако и до принятия этого закона информация рассматривалась как объект хозяйственного оборота.
В СССР в течение десятилетий были накоплены гигантские по объему и уникальные по значимости информационные ресурсы. Без их использования невозможны разведка и добыча полезных ископаемых, развитие системы коммуникаций, энергоснабжение и строительств крупных объектов. Для управления и правильного хозяйственного использования этих ресурсов необходим соответствующий федеральный закон.
Наряду с этими ресурсами, которые имеют общегосударственное значение и, безусловно, должны оставаться государственной собственностью, отдельные фирмы создают свои, порожденные их деятельностью виды информации и банки данных. Познакомимся с некоторыми из них.
Похожие рефераты:
